El Centro de Negocios es claramente una línea roja que plantea la necesidad de volver a los orígenes de la propuesta municipal. ¿Por qué se pliega el Ayuntamiento a este ‘mini-Manhattan’?

Propuestas para el desarrollo de Madrid Puerta Norte (presentadas en marzo de 2017)

… compartimos la mayor parte de los contenidos que el Ayuntamiento ha plasmado en su documento de “Bases y Estrategias para el Desarrollo del Norte de la ciudad de Madrid” de mayo de 2016, y lo consideramos una buena base para discutir con las partes, y en concreto con esta Plataforma.

… Sin embargo, consideramos que la edificabilidad resultante es todavía alta produciendo una excesiva
concentración en unos distritos que están ya muy colmatados…

Los más de veinte años de discusiones institucionales sobre el proyecto, han provocado el abandono de las zonas limítrofes con los barrios adyacentes de Fuencarral y Chamartín, el manejo especulativo del suelo pendiente de desarrollo y, en definitiva, un lamentable paisaje de terrenos abandonados y carencias de urbanización y dotaciones, cuestiones por las que llevamos años reclamando sin ser atendidos.

… consideramos urgente la intervención de las administraciones en lo que atañe a la dotación de servicios y equipamientos de los barrios, la limpieza y vigilancia de los terrenos colindantes, etc., para lo cual, de forma paralela al desarrollo de Madrid Puerta Norte, hay que aprobar las actuaciones y los instrumentos de planeamiento necesarios.

PLATAFORMA ZONA NORTE.

Chamartín como oportunidad

En los debates sobre la operación Chamartín se ha puesto el foco de forma insistente en las oportunidades que ofrecía este ámbito. El entorno del ferrocarril de Chamartín y Fuencarral, es un área desestructurada de más de 300 Hectareas, en torno a la estación y a 3 km de playas de vías.

Sin embargo, el Ayuntamiento no ha planteado las necesidades de los barrios limítrofes, las oportunidades que la Operación podría tener para satisfacerlas y, los riesgos de degradación que puede tener una actuación
ajena a ellos y desproporcionada.

La oportunidad de la Operación Chamartín, tiene que contemplar tanto la nueva estación y las actividades
posibles en su entorno, como el desarrollo sostenible de Fuencarral (incluyendo el aprovechamiento ambiental de las grandes campas al norte de la M30) y la atención de las necesidades y mejora de los barrios limítrofes.

Lo primero que se debe reconocer es que nada tienen que ver las zonas al norte y sur de la M30, como bien planteó el Ayuntamiento cuando presentó la propuesta Madrid Puerta Norte, y ha mantenido en el acuerdo para desarrollar Madrid Nuevo Norte.

El Centro de Negocios como oportunidad

El planteamiento municipal y del BBVA sobre las oportunidades que presenta la zona al sur de la M30, que
ahora nos ocupa (el centro de negocios), requiere hacer algunas precisiones relativas a la estructura urbana:

• La estación ofrece excelente accesibilidad interurbana, incluida la conexión con el aeropuerto, y una buena
accesibilidad urbana por cercanías, complementada por metro y autobuses.

• La zona tiene una debilidad en la trama viaria que dificulta cualquier carga importante de tráfico, ya que no tiene conexiones transversales locales entre el este y el oeste, salvo el túnel de Monforte de Lemos a Pio XII (inaccesible desde la actuación MNN) y Mateo Inurria que además es la única vía colectora del tráfico norte–sur que pueda generarse entre la Castellana y la Avenida de Burgos.

• La proximidad a la M30 y a las autovías que convergen en los nudos Norte y de Manoteras, que funcionan y funcionarán siempre a límite de congestión, obligan a evitar nuevas atracciones de tráfico que solo aportarían congestión y contaminación, dificultando aún más la movilidad.

En base a su buena accesibilidad nacional e internacional, resulta un lugar adecuado para la localización de actividades económicas que requieran esa ventaja de localización. Pero la cuantía de las actividades que se proponga en la Operación tiene que tener en cuenta la debilidad de la trama viaria y el riesgo que puede suponer el tráfico de vehículos privados, que afectaría tanto a las nuevas actividades como a los barrios del entorno y, desde luego, a la ciudad en su conjunto y al sistema ambiental, algo que supera a la propia ciudad.

Para definir la actuación también hay que tener en cuenta el escaso suelo disponible para localizar nueva edificación. Sin contar el recinto de la estación, a ambos lados de las vías apenas quedan 40 Has de suelo de las que unas 15 Has corresponden a las instalaciones de la EMT. La playa de vías de 20 has es un área inútil para la construcción, incluso si se cubriera con una losa en mayor o menor parte de su superficie.

Con todas estas condiciones, la propuesta de Madrid Puerta Norte de un Centro de Negocios de 580.000 m2, mas 167.000 m2 en la estación y 100.000 m2 de vivienda, estaba ya en el límite de lo admisible para crear ciudad sostenible y de calidad, que es en definitiva el objetivo que debe perseguir el urbanismo municipal tanto para la ciudad en general como para el distrito y los barrios en torno a las calles de Mauricio Legendre, Avda. de Burgos y Mateo Inurria. Muchos de estos barrios tienen necesidades dotacionales sin cubrir que necesitan espacio en el suelo vacante y no sufrir los efectos secundarios de una aglomeración desproporcionada de actividad terciaria.

Por eso el acuerdo de julio para desarrollar Madrid Nuevo Norte sobrepasa con creces lo aceptable en el distrito y la ciudad. El Acuerdo duplica la edificabilidad terciaria que había propuesto el Ayuntamiento, con: 1.200.000 m2 en el Centro de negocios, más 158.000 m2 en la estación (sin contar las sedes de ADIF y RENFE) y 300.000 m2 de vivienda. Esta concentración de oficinas supondría localizar cerca de 100.000 empleos de oficinas y 22.000 plazas de garaje (según las normas vigentes y con
independencia de la capacidad que tuviera el transporte público urbano), además de las 3.000 viviendas.

El Centro de Negocios de MNN es claramente una línea roja, que plantea la necesidad de volver a los orígenes de la propuesta municipal. No se trata de modificar el acuerdo, sino que debería negociarse un acuerdo nuevo con base en PNM.

El acuerdo de julio ignora las oportunidades para los barrios del entorno y entiende la operación como una oportunidad de negocio para ADIF y DCN-BBVA, a pesar de que, como se expuso en las partes anteriores de este trabajo, no sea necesario un Mini – Manhattan por desproporcionado, ni oportuno por concentrar una actividad que debería potenciar el conjunto del eje de Castellana con operaciones puntuales y de renovación de la oferta existente, como en el caso de AZCA y otros edificios de oficinas situados en centro y el ensanche.

¿Por qué se pliega el Ayuntamiento a este mini-Manhattan?

Los números de BBVA y ADIF

Solo puede haber dos razones para que el Ayuntamiento haya modificado su propuesta y aceptado el acuerdo de julio: garantizar a ADIF los beneficios de 1.200 millones de euros que quiere obtener por la venta del suelo público, y facilitarle al BBVA una cuota de negocio inmobiliario en el mercado de oficinas prime.

Para que el BBVA, pueda disponer de la edificabilidad que reclama, el acuerdo MNN vuelve a plantear una losa de hormigón de 20 Has sobre la playa de vías de Chamartín, que le permitiría:

• Una edificabilidad de 450.000 m2, ya que la losa se considera suelo generador de edificabilidad y supone un 30% del suelo del ámbito del Centro de Negocios, por lo tanto el 30% de la edificabilidad total de 1,5 millones de m2.

• Destinar la losa a suelo verde y equipamientos. De esa forma se liberaría el resto del suelo (40 Has) para macizarla con los edificios del Centro de Negocios.

• Darle la gestión de la actuación al BBVA ya que alcanzaría el 60% de la propiedad en la Junta de Compensación. Sin la losa solo tendría el 40%. Con este acuerdo el BBVA adquiriría una posición dominante en el mercado de oficinas prime. Dado que el parque de estas oficinas se estima en poco más de 3 millones de m2, el desarrollo de este Centro de Negocios (1.200.000 m2) convertiría en al BBVA en empresa líder del mercado con un tercio del suelo de oficinas prime.

Dado que no se justifica que la demanda real necesite a medio plazo este volumen de oficinas (ver parte I de este artículo), y que la demanda de “cajas fuertes” (ver parte II de este artículo) no parece que pueda mantenerse mucho tiempo, sin provocar nuevas convulsiones financieras, hay serias posibilidades de que no se complete el desarrollo de la operación y la promoción pueda entrar en una espiral de propuestas de modificación de planeamiento para otros usos, manteniendo la edificabilidad, ante los desequilibrios de su balance (una historia conocida en otras crisis), provocando una situación de “desurbanización” durante décadas en la zona norte.